401 - INFO OM RÆKKEHUSENE
Introduktion til foreningens fællesskab
Velkommen til G/F Herlev-Marielund
Grundejerforeningen håber at I er - og bliver ved med at være - glade for at bo her i vores bebyggelse med 60 rækkehuse og fællesareal.
Vi bor tæt på hinanden og derfor er det vigtigt at vise hensyn i dagligdagen og ved ombygninger, både indenfor, i egen have og på vort fællesareal og vore veje.
Se mere om vort fællesskab, vore traditioner og aktiviteter, hensyn, ansvar, vedligeholdelse, drift og fællesarealer samt bygningsforhold og Lokalplan på hjemmesiden.
Hovedmenu på den ÅBNE del: 'For Alle - INFO' har undermenuer med vigtige Nyheder, Dokumenter, Tegninger, Aktiviteter mv., hvor info og filer kan ses og hentes:
Menu 300 Nyheder VIGTIGT
BYGNINGERNES FREMTRÆDEN OG UDNYTTELSE
Det ensartede bygningspræg og områdets vedligeholdelse er til gavn og glæde for os alle i det daglige og ved et fremtidigt salg.
G/F Vedtægt 2015 og Lokalplan 64 - 2008 - Delområde 2 - SKAL følges ved udvendige renoveringer, om- og nybygninger. Afsnittene om vores område er for den nordlige del.
I lokalplan 64 for Delområde 2, er husene anført som bevaringsværdige. Det medfører at der i lokalplanen er krav til husenes udseende, udhuse og carport tilbygninger, hegn og hække, der skal følges ved en renovering.
UDHUSE og CARPORTE
Tegninger og tekst (vandret beklædning) i Lokalplan 64 Delområde 2, skal følges, se
Menu: 301 Dokumenter
Terrasseoverdækninger: Træoverdækninger opført før 2008 er tilladt, Lokalplan 64 tillader kun markiser.
FACADER, VINDUER og DØRE
Husene skal fremstå ensartet for hele bebyggelsen efter hver ejers løbende renoveringer.
Husenes facader er med røde mursten. Husene har røde tegl-tage med hvide spær-ender og tagudhæng. Tagrender skal være sammenhængende og ensartede for hver række.
Vinduer ved renovering SKAL have den oprindelig vinduesinddeling:
- Stuevindue er et 2-fagsvindue med 1 stolpe og 1 vandret sprosse.
- Terrassedør er udadgående dobbeltdør med 1 eller 2 sprosser, hvis der er glas nederst. Vær opmærksom på at de vandrette sprosser skal flugte i stuevindue og terrassedør (se tegning/ foto).
- Gadevindue på indgangssiden er eet vindueshul (uanset indretning) med eet 3-fagsvindue med 2 ens stolper og 1 vandret sprosse.
- Kvistvinduer til gade og have (og gavlvinduer) er 2-fagsvinduer med 1 stolpe og 1 vandret sprosse.
- Hoveddøren er kun omtalt med farvevalg (oprindelig svenskrød dørblad og hvid karm), men ved udskiftning kan de oprindelige døre med lampen ovenover, være til inspiration. Den gående dør må gerne være i normal dørbredde og begge døre må gerne være udadgående, det giver mere plads i gangen.
FARVE på kviste, træbeklædning, vinduer og terrassedør er hvid.
Kvistflunke var oprindeligt svagt lysegrå, men de fleste er efterhånden malet hvide, som resten af træbeklædningerne, spær-ender og vinduer.
KVISTE
Kvistflunke (siderne på kvistene) SKAL være med VANDRET beklædning, oprindelig med fer- og not.
Flere har valgt at bruge vedligeholdelsesfrit fibertræ ved renovering (feks. Everplank, Cembrit, følg vejledninger) på flunke og front, så der ikke skal klatres op for at male. Anvendes fibertræ skal siderne monteres på klink, derved dannes skyggevirkningen.
Efterisolering* skal foretages på kvistag og kvistflunker, men ydermål på kvisttagets bredde skal overholdes indenfor få cm.
Skunkvæggene er oprindeligt høje, men kan med fordel rykkes ud i flugt med vinduesbrystningen og isoleres*. Det giver mere gulvplads på 1. sal (BBR-areal tæller kun med fra 1,5 m højde mellem gulv til yderside tag).
KVISTE ENDERÆKKEHUSE
Gå en tur og besøg et hus med dobbeltkvist
(se foto-eksempler nederst)
Enderækkehuse har tilladelse til at udføre dobbeltkviste på begge sider, magen til mellemhusene. Det giver mulighed for udsigt til egen have og større brugbart gulvareal samt mulighed for værelsesdeling. Skal man skifte taget er det oplagt at få bygget dobbeltkviste samtidig. De nye kviste skal anmeldes til kommunen og BBR areal bliver nogle m2 større.
Der findes kun snittegningen af husene, ikke en detailtegning af kvist-konstruktion, men enkeltkvisten kan være model.
Der er IKKE tilladelse til store tagvinduer/ ovenlysvinduer (Velux) på 1. sal ihht. Lokalplan 64.
Gavlvinduer må gerne tilmures, hvis det ønskes - efter anmeldelse til kommunen. Mursten trækkes 2 cm ind, så murstikket bibeholdes. Lukning giver møbleringsmulighed på den lodrette væg.
TAG og TAGSTEN ved renovering
Tagsten kan holde i 100 år, de oprindelige er af en god (ofte kraftigere) kvalitet, så umiddelbart skal tagstenene ikke skiftes, men måske have et eftersyn, evt. udskiftning af nogle af tagstenene og reparation af mørtelsamlingerne:
- Understrygning, foretages fra bagsiden.
- Forskelling foretages fra forsiden.
Tagene er oprindeligt med røde tagsten (tegl). Fabrikat, model/ type og størrelse kan være stemplet på bagsiden af tagstenen.
Medbring et par gamle tagsten ved bestilling/ køb for at tjekke om de passer sammen, dvs. har samme bygge-længde og -bredde samt farve. Måske kan man bestille en prøve hos teglværket?
Ved tagudskiftning er det vigtigt at tagfladen for hver række fremtræder ensartet.
Dvs at tagstenens færdige bygge-længde og -bredde er som oprindelig og dermed også samme lægteafstand.
Tagstenene på de 4 korte rækker kan stadig købes/ bestilles hos:
Randers Tegl, Højslev dyb falstagsten Model Hillerød.
Der er 2 typer, som er brugt på rækkerne:
Fals 826 og Lille 825.
Derfor er det meget vigtigt selv at undersøge, hvilken type, kan kan bruges efter de nye krav til lægtetykkelse mv.!
Oplægning skal følges, se type, tekniske data og oplægningsvideo:
www.randerstegl.dk/dk/tagsten - vælg
www.randerstegl.dk/dk/teknisk-data-download
Tagstenene på de 3 lange rækker er fra et/ flere teglværk, som muligvis er lukket(?). De ser ud til at de oprindelige er dybe fals-tagsten? Udskiftning enten til nye, der ligner eller ved at genbruge fra andre nabohuse i samme række hhv købe hos et genbrugsfirma, tjek her:
https://www.bolius.dk/her-kan-du-koebe-genbrugsmaterialer-10121/
Rygningen, skal også være tegl. Typen og udseende, som passer til tagsten hhv så tæt på resten af rækken.
Brandmurene i skel er ført op med mørtel under tagstenene, indvendigt mellem nabohuse.
Taglægter må IKKE gå hen over brandmuren! Tagstenene lægges i mørtel over brandmuren.
Se princippet i Tegl-pjece side 28:
www.mur-tag.dk/fileadmin/user_upload/Editor/pdf/pjecer/Tegl_36.pdf
Efterisolering* skal foretages af 1. sal og isolering af tagrummet kan foretages (giver varmt tagrum), ydermål skal dog overholdes.
UNDERTAG - valg
- Banevare, vælg et materiale, der kan holde lige så længe som tagstenene (ikke plast!).
- Fast, fylder mere og kan give synlig højdeforskel i samlingen over brandmure (ca 2 cm).
Vær opmærksom på konstruktions-regler og krav (ventilation af konstruktionerne og dampspærre-placering mv.).
Forklaring til valg, se:
www.randerstegl.dk/files/Files/Varekatalog/Tagsten/Download/valg_af_undertag.pdf
ISOLERING og *Efterisolering
Krav fra Bygningsreglement 2018 (BR18):
"Der kan dog være forhold, der gør at udskiftningen ikke kan gennemføres uden uforholdsmæssige meromkostninger på de omkringliggende konstruktioner. I disse tilfælde er der ikke krav om fuld isolering, men hvis der kan isoleres til et lavere niveau skal dette gennemføres."
DVS at der skal isoleres så meget som konstruktionen tillader i hht vedledninger (evt. merisolering kan være indvendigt).
SKORSTEN
Skorstenen mellem husene er fælles med naboen. Renovering aftales og udgift deles mellem de 2 respektive ejere, på hver sin faktura.
TAGRENDER
Tagrender er fælles og skal være sammenhængende og ensartet for hver række, dvs. dimensioner og placering med fald mod nærmeste tagnedløb. Kan hele rækken blive enige om at skifte tagrende til samme type, så er det ok. Udgift betales af hver ejer.
HÅNDVÆRKERE
Ved kontakt til håndværkere anbefales det, at de bliver gjort SKRIFTLIGT opmærksom på at bebyggelsen er omfattet af en bevarende lokalplan og på indholdet på denne web-side. Derudover bør håndværkerne være medlem af en godkendt garantiordning feks BYG eller forsikring samt have erfaring med at renovere gamle huse og tage.
Mange misforståelser vil kunne undgås, hvis der anvendes danske håndværkere, som kender dansk byggelovgivning og traditioner og at håndværkerne bruges til de fag, de er uddannet til f.eks.:
- Tømrerne til tømrerarbejde (vinduer og træarbejde)
- Murerne til murerarbejdet (også lægning af tagsten).
INDHENTNING af priser
Der bør udfærdiges en beskrivelse af opgaven, så håndværkeren ved, hvad der gives pris på og man selv kan sammenligne priserne.
Se evt.: www.bolius.dk_styring-af-håndværkere
HÅNDVÆRKER-FRADRAG for arbejdsløn - både inde og ude
Se mere: www.bolius.dk_håndværkerfradrag
BYGNINGS- OG INSTALLATIONS-ÆNDRINGER VED RENOVERING
Alle ændringer skal være lovlige og er ejerens ansvar (forsikringsdækning og ved salg).
Den langsgående indvendige mur fra den ene nabo til den anden er bærende! Hvis der ændres på bredden af dør-/ murhullet, skal der lægges en stålbjælke op, der skal brandisoleres, dimensioner efter en statisk beregning (ingeniør). Se 1986-fil på Menu 304 Tegninger..
Konstruktive ændringer, el- og VVS-installationer incl. aftræk f.eks. fra emhætte (skal føres over tag) er ejerens ansvar og skal overholde gældende Bygningsreglement (bestemmelser i Lokalplanen går dog forud).
Installationsarbejder er ejerens ansvar og skal udføres af autoriserede firmaer for hhv. lovliggørelse, sikkerhed og forsikringsforhold samt af hensyn til foreningens fællesinstallationer på egen matrikel.
HUSENES UDNYTTELSE
Inspiration, ideer og tips til ”ude og inde” udveksles gerne mellem beboerne og nogle er lagt på hjemmesiden:
304 Tegninger Fælles Grund, Kloak og Huse
Ideer og spørgsmål kan evt. drøftes med bestyrelsen/ formanden inden igangsætning.
Der er flere muligheder for at udnytte husets areal bedst muligt ;-).
RØRSKADEFORSIKRING for hvert hus
I Vedtægterne 2015 § 2.9 er der krav om at de enkelte ejendomme skal have en rørskadeforsikring som dækker brønde og stikledninger m.v. - husk også at forsikringen skal dække skader efter skadedyr (insekter og gnavere).
De fælles afløbsledninger for kloak og regnvand samt vandledningen er beliggende i forhaverne og regnvandsledningen for havesiden ligger under terrasserne.
Ved skader på de fælles jord-ledninger skal bestyrelsen underrettes INDEN udbedring, for at høre om foreningen accepterer skaden og giver tilskud - inden der sættes reparationsarbejder i gang jfr. Foreningens Vedtægter.
Der er monteret rottespærrer ved spildevandsbrøndene, der går til den offentlige kloak i sommeren 2019.
Det betyder at rotterne ikke kan komme IND fra gadekloakken, men de kan heller ikke komme UD - og det kan forkerte ting i WC heller ikke! Det vil give tilstopning og opstuvning af kloakvand i hele hus-rækken - derfor - AFFALD skal IKKE i WC - se anvisning og entreprenør:
Menu 302 Fælles drift og vedligehold. - se pkt. 6.2
El-kabler har fra starten (1946-47) været placeret som fælles forsyning på loftet, dette kan være ændret i nogle blokke.
Det er hver ejers ansvar at der er strøm nok og at faserne er fordelt på grupperne i ejers egen el-tavle.
Gas-rør til koge-gas har fra starten været placeret som fælles forsyning i kælderen. Ved varme-gas og overgang til Naturgas blev det efterhånden krævet at hver hus skulle have sit eget gasstik.
Gasrør i kælderen må kun afproppes og fjernes, hvis det IKKE forsyner andre huse i rækken.
FÆLLES-INSTALLATIONER D&V - Fællesarealer - El - Afløb - Vand
Se emner på Menu: 302.1 Fælles D&V - Inde og Ude
INDIVIDUELLE INSTALLATIONER D&V - Varme
Se emner på Menu: 302.2 Individuel D&V - Varme
HÆKKE MOD VEJAREALER og PLANTEVALG
Hække er oprindelig plantet og plantes som stedsegrøn liguster, max. 1,80 m høje.
Nye træer og buske på grunden vælges med en moderat vækst og placeres under hensyn til skel, rør i jord og fremtidig skyggegivning - både hos en selv og hos naboerne :-). Se Lokalplan 64 2005 for Delområde 2.
Se klippeanvisning: 314 klipning-græs-hæk-træer
GRUNDENES FREMTRÆDEN
Gå en tur og se på haver, plantemure, terrasser og beplantning - til inspiration - inden I selv går i gang.
Se Lokalplan 64 og tegnings-filer til udhuse og carport samt se havetips og indretningsideer på hjemmesiden
Menu: 304 Tegninger.
VORE INTERNE VEJE og HASTIGHED samt PARKERING 'inde' og 'ude'
På vore interne veje er der legende børn, så hastigheden skal holdes meget lav, max. 10-15 km/timen.
Parkering foretages på egen grund hhv. på det markerede areal, der i princippet er fælles for alle 60 huse, men ikke kan rumme alle.
Der er parkeringsmulighed enten på Kærlundevej eller på den offentlige del af Engskolevej. På Engskolevej kan der være mulighed i de offentlige parkeringsbåse eller langs hækken udfor vores eget fællesareal.
Medlemmer med arbejdsbil / bil nr.2 og evt. gæstebiler - kan med fordel holde der.
Se mere på menu 305 Parkeringsforhold:
Tjek dog de 'nye' Parkeringsregler i Kommunen og undgå bøder nærmere end 10 m fra udkørsler med flere biler (= vejkryds!)
www.herlev.dk/borger/trafik-veje/parkeringskontrol-i-herlev-kommune
ORDENSREGLEMENT mv.
Henstilling til grundejerforeningens medlemmer, gæster og naboer om at vise hensyn til hinanden og området.
Ordensreglement for Fællesarealer.
Tjek kommunens regler for affaldssortering, beholder-typer og tømmedage.
Lån af Multihus-overdækning via Booking efter Log ind.
Grundejerforeningens tilbud for udlån af fælles redskaber og flag, kan ses af medlemmer efter Log ind.
Venlig hilsen Bestyrelsen
